מדי חודש מתקבלים בבת-ים היתרי בנייה לפרויקטי תמ"א 38 חיזוק והשבחה, המייצרים
עשרות ואף מאות דירות חדשות למכירה בבניינים קיימים. על פי נתונים המופיעים
באתר "מדלן", 32 פרויקטים של בנייה בתמ"א 38 בבת-ים קיבלו אישור היתר בנייה,
והם צפויים להוסיף לעיר כ-300 דירות חדשות לבת-ים, שהמדיניות העירונית שלה
מקדמת פרויקטים של פינוי-בינוי, שהם בדרך כלל גדולים יותר בהיקפם, ומעודדים
בנייה לגובה של מגדלי מגורים.
תמ"א 38 מעניקה זכויות בנייה לבניית יחידות דיור חדשות והרחבת הדירות הקיימות
בבנייני מגורים – במסלול ישיר וייעודי של קבלת היתר בנייה, והכל במטרה לחזק
מבנים בפני רעידות אדמה. לדברי עו"ד שירה אביטל, שמשרדה מתמחה בייצוג רוכשי
דירות בפרויקטים על פי תמ"א 38 "ברוב המקרים, עסקה לרכישת דירה חדשה בבניין
קיים מהווה חלופה טובה שאין לה מקבילה אחרת בשוק הנדל"ן מבחינת כדאיות המחיר –
מחירה של דירה חדשה בבניין קיים יכול להיות נמוך משמעותית מדירה חדשה בבניין
חדש, לוחות הזמנים לקבלתה, ביכולת לדעת מיהם שכניך בבניין ועוד כשהבשורה
המשמעותית יותר בתמ"א 38 היא בנייה חדשה במקומות מבוקשים במרכזי ערים, בהם אין
עתודות קרקע ואין צפי לפרויקטים חדשים"
יחד עם זאת, מסבירה עו"ד אביטל כי יש לשים לב שעסקה של רכישת דירה חדשה בבניין
קיים מחייבת משנה זהירות ומומחיות ספציפית. לטענתה, הסיבות לכך נעוצות גם
בעובדה שבארץ פועלים מעל 1,000 יזמי תמ"א 38, שרובם לא עסקו בנדל"ן לפני כן
ומעולם לא השלימו אפילו פרויקט אחד בודד, וגם בשל ריבוי הצדדים המעורבים משפטית
בכל עסקת רכישת דירה חדשה בבניין קיים: בעלי הזכויות הקיימים (הדיירים בבניין)
המיוצגים על ידי עורך דין מטעמם, היזם/הקבלן המיוצג גם על ידי עורך דין מטעמו,
וכמובן רוכשי הדירות החדשות. דבר זה אינו קיים ברכישת דירה חדשה בפרויקט חדש.
עו"ד אביטל: "לפני החתימה על ההסכם לרכישת דירה חדשה בפרויקט תמ"א 38, חשוב
מאוד לבדוק: את מהות ההתקשרות המשפטית של בעלי הזכויות/הדיירים הקיימים עם
היזם/קבלן תמ"א וטיב יחסיהם כולל בדיקת ההסכם ביניהם, את העמידה של היזם/קבלן
בהתחייבויותיו כלפי הדיירים הקיימים, באיזה שלב נמצא הפרויקט, האם לפרויקט יש
ליווי בנקאי, מהן הבטוחות שיועמדו לרוכש על התשלומים שהוא משלם, זהות הקבלן
וסיווגו הקבלני, ניסיון הקבלן בפועל בפרויקטים של בניית חדש עם בניין קיים,
היקף זכויות הבניה שניתנו בפרויקט, מהם ההסדרים המשפטיים שנקבעו בין הדיירים –
בינם לבין עצמם, ועוד. את רכישת הדירה החדשה בבניין בפרויקט תמ"א 38 עדיף לבצע
בייצוג של עורך דין המתמחה ספציפית בתחום זה, שיכול לעשות את ההבדל בין מפח נפש
לבין עסקת רכישה מוצלחת".
