נתחיל מהכלל החשוב ביותר: לא משנה עד כמה אתם בטוחים בעצמכם, עד כמה המשכורת שלכם גבוהה ולאיזו משכנתא אתם זקוקים: לעולם אל תחתמו על חוזה לקניית דירה לפני שקיבלתם אישור עקרוני למשכנתא.
אנשים רבים עושים את הטעות הזו, מתוך הנחה שלא תהיה להם בעיה והם טועים. הבנק לא מגלה שום סימפטיה כי כבר התחייבתם לדירה. קנס ביטול חוזה לאחר שכבר נחתם בדרך כלל עומד על 10 אחוז משווי הדירה.
הון עצמי: לפחות 25 אחוז
אנשים שמשלמים שכירות גבוהה ורוצים להמיר אותה במשכנתא מניחים לא פעם שיוכלו להסתדר ללא הון עצמי. אז זהו, שלא. החוק בישראל מחייב לפחות 25 אחוז הון עצמי. אם אתם קונים דירה במיליון שקלים, תזדקקו ל-250 אלף שקל הון עצמי.
קראו גם:
הבנקים מבקשים לראות את כל העברות הכספים שביצעתם מתוך ההון העצמי. אם תכננתם לנפח את מחיר הדירה כדי להפחית את גובה ההון העצמי, או אם חשבתם להביא כסף מזומן (שחור), לא תצליחו. הבנקים רוצים לראות כל שקל שהעברתם לצורך ההון העצמי.
הלוואה משלימה היא לא הון עצמי
הלוואה משלימה היא דרך להסתבך. בגלל הנדיבות היתרה של הבנקים, נוצרה אופנה של לקיחת הלוואות ענקיות של מאות אלפי שקלים כדי להשלים הון עצמי. בדרך כלל זה יוצר מצב שבו צריכים להחזיר גם משכנתא וגם הלוואה גדולה מסחרית נוספת במשך שנים ארוכות. תיזהרו מזה, זה עלול להוביל להסתבכות כלכלית וקריסה.
3 צפייה בגלריה
כלל הזהב במשכנתאות: התשלום החודשי יכול להיות עד שליש מההכנסה הפנויה שלכם
(צילום: shutterstock)
מה דירוג האשראי שלכם?
אם אתם לא יודעים מה דירוג האשראי שלכם, אתם חייבים לרוץ ולבדוק. חובה. משנת 2019 קיים בישראל דירוג אשראי. הכוונה היא לציון בין 0-1000 שמערכת הבנקאות נותנת לכל אדם. כשאתם ניגשים לבנק, הבנקאי מקליד את מספר תעודת הזהות שלכם וישר עולה לו ציון בין 0-1000.
אם הציון שלכם הוא בין 700-1000 אתם נחשבים ללקוחות טובים. אם הציון שלכם הוא פחות מכך, אתם בבעיה ויש סיכוי שתסורבו לקבלת משכנתא. כדאי גם להוריד אפליקציה שנקראת קפטן קרדיט ולגלות מה הציון שלכם. דחוף ביותר.
מה יודעים על הנתונים שלכם?
אחד הדברים שהולכים וצוברים תאוצה בישראל: חברות המציעות שירות מחיקה או תיקון של BDI. החברות הטובות והמקצועיות יודעות לשפר את ה-BDI שלכם על ידי פנייה לבנק ישראל, בבקשה למחוק מסיבה כזו או אחרת נתון שלילי בודד או קבוצה של נתונים.
החברות הפחות טובות, מבצעות מחיקה כללית של כל הנתונים הקיימים אודות האדם ובכך יוצרות מצב שבו מסתובב בעולמינו אדם מבוגר ללא שום היסטוריית אשראי בכלל.
ראו הוזהרתם. אם מחקתם את ה-BDI שלכם אתם עלולים להיות בבעיה רצינית כשתבקשו משכנתא. הרי איך ניתן לבדוק אדם שאין לו שום נתונים?
חזר לכם צ'ק?
אם חזרו לכם צ'קים, הלוואות, הוראות קבע וכו' בשלוש השנים האחרונות, זה אומר שאתם בקטגוריה של מסורבי משכנתא. כלומר, BDI שלילי. זה מוריד עד מאוד את הסיכוי שלכם לקבל משכנתא.
אם זה המצב, הזמינו את דירוג האשראי שלכם כדי לראות מה מצבכם מבחינת BDI. דוח נתוני אשראי מפרט את כל הבעיות שהיו לכם בשלוש השנים האחרונות ובעזרתו ניתן להבין מה הסיכוי שלכם לקבל משכנתא. את הדו"ח ניתן להזמין מהמוקד של בנק ישראל בטלפון כוכבית 6194 ותקבלו אותו למייל בחינם.
האם אתם יכולים לעשות ביטוח חיים?
כל משכנתא דורשת ביטוח חיים למקרה של מוות. אם אתם סובלים מבעיה רפואית שעלולה למנוע מכם את היכולת לעשות ביטוח חיים, אני מציע לבדוק את הנושא לפני שניגשתם לבקש משכנתא.
האם הנכס שאתם קונים תקין?
אם הנכס שאתם רוצים לקנות מחולק לכמה יחידות דיור, אם יש בו חריגות בנייה בנכס או חסר לו טופס 4, זה עלול לסכן את היכולת שלכם לקבל משכנתא על הנכס הזה. גם רכישת נכס שעולה פחות מ-400 אלף שקלים או נכס שנמצא בקומה גבוהה ללא מעלית עלול ליצור קשיים בקבלת משכנתא.
האם אתם מרוויחים מספיק?
כלל הזהב במשכנתאות: התשלום החודשי יכול להיות עד שליש מההכנסה הפנויה שלכם. אם ההכנסה הפנויה (אחרי קיזוז הלוואות שיש לכם) היא 12,000 שקלים, תוכלו לקחת משכנתא מקסימלית של עד 4,000 שקלים בחודש. ליותר מזה – פשוט תסורבו.
איך נראה חשבון הבנק שלכם?
שמרתי את החשוב לסוף. שימו לב איך נראה חשבון הבנק שלכם, שאתם לא חורגים ממסגרת האשראי שלכם, שההלוואות משולמות בדיוק בזמן. אם אתם שכירים, שימו לב שהמשכורת מופקדת בחשבון בהתאמה מוחלטת לתלוש המשכורת.
אתם חייבים חשבון בנק מסודר על שמכם (המשכורת לא יכולה להיות מופקדת אצל האישה או האמא), ודבר אחרון: בכל חשבון בנק חייב להיות חיסכון. אפילו סכום קטן בחודש, חובה חיסכון.
מרטין בוקסדורף, יועץ מומחה למסורבי משכנתא, חברת "משכנתא מאושרת"
