13 דיירי בניין, שהוגדר מסוכן, בשדרות העצמאות בבת ים הגישו תביעה נגד חמישה דיירים שהתנגדו לחתימה על פרויקט תמ"א 38/1. לאכזבתם (ואולי גם למזלם) החליט המפקח על רישום מקרקעין, אורי שלומאי, לדחות את תביעתם ולקבל את עמדת המתנגדים.
אולי יעניין אתכם:
למה הדיירים לא הסכימו לחתום?
התביעה הוגשה בנובמבר 2022 על ידי 13 מתוך 18 בעלי תתי החלקות בבית המשותף, המהווים כ-72% מהדיירים, הנתבעים: דיירים מתנגדים שסירבו לחתום על הסכם המיזם.
מטרת הפרויקט הייתה לבצע עבודות חיזוק בבניין, ובמסגרתו תוכננו 15 יחידות דיור נוספות, בניית מעלית נוספת, ותוספת ממ"ד ומרפסת שמש לכל דירה. היתר בנייה בתנאים לפרויקט ניתן כבר בינואר 2022.
הנתבעים התנגדו לפרויקט ממגוון סיבות מהותיות. בין טענותיהם המרכזיות נכללו היעדר ניסיון והוכחת איתנות כלכלית מצד החברה היזמית, היעדר אישור ליווי פיננסי לפרויקט, היעדר ביטחונות, וטענות תכנוניות-הנדסיות.
למה התביעה נדחתה?
המפקח על רישום מקרקעין קבע, כי נושא חוסר הניסיון של החברה היזמית, "סלמן ומימון בניה ונדל"ן בע"מ", וחוסר איתנותה הכלכלית, הם נקודות מכריעות בגורל התביעה. הודגש כי היזם חסר ניסיון קודם במיזמי בנייה בסדר גודל כזה, וחברתו אינה בעלת נכסים או פעילות המכניסה כספים. היזם אף הודה, כי אין לו כל מסמך המעיד על ערבות אישית לחברה.
במקביל, המנהלת להתחדשות עירונית בבת ים, באמצעות ראש המנהלת מר עומר זיו, הצהירה כי החברה היזמית לא הצליחה להציג מסמכים המעידים על איתנותה הכלכלית, לרבות דו"ח דירוג אשראי או תצהיר רואה חשבון, כנדרש על ידי הוועדה המקומית.
גם בעלי הדירות התובעים, כולל נציגותם, העידו כי לא ביצעו כל בדיקה עצמאית לגבי איתנותה הכלכלית של החברה היזמית, ונראה כי בחירת היזם נעשתה בחופזה בשל הצורך בשיפוץ הבניין שהוכרז כמסוכן. בא כוח הדיירים, אף ציין במכתבו, כי בדיקת היתכנות כלכלית יזומה על ידי הבעלים אינה בת היתכנות בשל עלויותיה, והסתמך על בדיקה עתידית שתבוצע על ידי הגוף המלווה פיננסית.
חוסר ניסיון וחוסר איתנות כלכלית
המפקח קבע כי הסתמכות זו, יחד עם העובדה שעד היום לא אושר ליווי פיננסי סגור לפרויקט, "אינה מאיינת את החשש הממשי ממצבה הפיננסי הלא ברור של החברה היזמית". עוד צוין, כי "הפרויקט טרם אושר בוועדת האשראי של חברת הליווי "קוואן", ואין ודאות לגבי תנאי האשראי או הביטחונות שיעמדו לבעלי הדירות".
בסיכומו של דבר, המפקח על רישום מקרקעין מצא כי מצבור הטעמים המצביעים על חוסר ניסיון וחוסר איתנות כלכלית מוכחת של היזם, יחד עם הקשיים בתכנון ההנדסי ופגמים בהסכם, מביאים למסקנה כי יש לדחות את התביעה ולא לאשר את עבודות התמ"א המוצעות.
