כמעט שנה מפרוץ המלחמה ונראה כי בניגוד לכלכלה ולנפש שלנו, לשוק הדיור לא לקח זמן רב להתאושש מהמכה שספגנו ב־7 באוקטובר. מה קרה למחירים בבבת ים ובחולון השכנה? איך מתמודדים עם המחסור בקרקעות ומי מרוויח מכל זה?
דירה בירידה
חולון ובת ים הן שתי ערים שמנהלות בשנים האחרונות מלחמת נדל"ן: הזליגה של תושבי חולון לעיר השכנה בת ים מורגשת היטב. ויש לכך סיבות מגוונות: המחירים בחולון היו גבוהים יותר משמעותית בעבר (אבל הפערים הצטמצמו) ותושבי האזור למדו להכיר בערך החשוב ביותר בבת ים: חוף הים. גם הפקקים בעיר לא הוסיפו לחולון, שנמצאת תחת פרויקט של רכבת קלה.
קראו גם:
לחולון יש יתרונות, כמו קירבה מהירה לתל אביב ומערכת חינוך טובה. אבל גם בעיות כמו העובדה שאין לה עתודות קרקע. מלבד שכונה אחת בהתהוות, לא תמצאו מגדלי מגורים חדשים. הצפיפות עד כדי כך גדולה, שלאחרונה התבשרו תושבי השכונה החדשה ח-500 כי הם יצטרכו להתגורר בדירות ללא חניה צמודה, אלא בחנייה ייעודית במרחק הליכה מהבית.
בעוד שבבת ים הבנייה נמשכת, בחולון מבינים את החיסרון של היעדר קרקעות ונדרשים לבנות לגובה. יחד עם זאת, יש נתון שמשותף לשתי הערים. המחיר הממוצע בחולון ירד בשנה האחרונה ב-5% ואילו בבת ים נרשמה ירידה של 5.3%.
מספר העסקאות לדירות יד שנייה בחולון בשנה החולפת ירד משמעותית - 45% בערך, ובבת ים - ב-40%. יש ערים עם מצב גרוע יותר, אבל הן בהחלט במעלה הרשימה.
ארז כהן, יו"ר לשכת השמאים לשעבר: "הנתון משקף מדוע המחיר הממוצע לדירה ירד, כי לאנשים אין כסף או יכולת החזר גבוהה, ולכן הם קונים דירות זולות יותר. זה לא קורה רק בבת ים או בחולון, אלא חלק מתופעה כוללת מאז העלאת הריבית".
מה המחיר הממוצע לדירה בחולון ובבת ים?
"לפני שנה, דירה ממוצעת בחולון עלתה 2.2 מיליון שקל, אבל השנה היא ירדה בכמאה אלף שקל. בבת ים המצב דומה - המחיר הממוצע היה גבוה יותר, 2.3-2.4 מיליון שקל, והירידה היא של כ-120 אלף שקל".
השמיים הם הגבול - הגרסה המקומית של מנהטן
מאיר וידר, מנכ"ל וידר משכנתאות, טוען כי "בחולון נמכרות דירות משנת בנייה נמוכה יותר בממוצע. זה קורה כי בבת ים ממשיכים לבנות והדירות שנרכשות הן לשנים הבאות, בעוד שבחולון אין הרבה קרקעות ופרט לשכונה החדשה לא בונים יותר. דירות ישנות עולות בממוצע פחות מדירות חדשות מטיפוס וגודל דומים, והנה לכם הסיבה להתהפכות המגמה.
מבדיקת "מיינט בת ים" בשכונות השונות, אפשר לראות שהמגמה דומה - ירידות של 5% במחירים ואף יותר אם בוחנים את שוק הדירות יד שנייה ללא ממ"ד. בחולון נשמעו לא מעט אזעקות בשיא המלחמה ואנשים מבינים שכל עוד היא בטווח הטילים, אין טעם לרכוש דירות ישנות, אלא אם מדובר בהנחה ריאלית של 20% ויותר על שווי השוק. מחיר ממוצע למ"ר בחולון עומד על 27-28 אלף שקל למ"ר.
בבת ים המחיר עומד על 28-30 אלף שקל למ"ר. יש כמובן אזורים בחולון שיקרים יותר מבת ים, אבל בממוצע בת ים הפכה ליקרה יותר.
בבדיקת התהליכים ברכישת דירות חדשות בשתי הערים, נמצא כי בבת ים נמכרות דירות שתהיינה מוכנות ב-2027, בין היתר במיזמים ברחוב בלפור, סביב 30-31 אלף שקל למ"ר. בחולון הכל מתנקז לשכונה אחת ושם המחירים דומים.
איפה המחירים עולים? בבת ים קרוב לקו המים - שם המחירים נוסקים משמעותית ונעים בין 33-36 אלף שקל למ"ר, כשרוב הדירות נמכרות ברף הגבוה. הסיבות לכך הן כמובן המיקום האטרקטיבי קרוב לקו המים וכן העודב שהמחירים מאמירים בחלק הראשון של האכלוס.
המקרה של רינת. בשבילה המרוץ לדירה נראה אבוד
רינת הודיה אהרוני, 47, מתגוררת עם בתה בת ה־7 בשכונת שיכון עממי בחולון. רינת גרושה, מטפלת כמעט לבדה בבתה, אך גם באביה המתגורר בסמיכות. "נולדתי וגדלתי בשכונת נווה ארזים בחולון", היא מספרת. "יסודי למדתי בלוי אשכול, תיכון באורט ספיבק וי"ג תעשיה וניהול ועיצוב אופנהץ לאלר מכן למדתי טיפול ברפואה משלימה, ובזכות זה אני עובדת כיום בקופת חולים כללית בחולון".
רינת התחתנה בגיל 34: "בזמן שהייתי נשואה, עברתי עם מי שהיה בעלי בין כמה דירות בשכירות, אבל גרנו ברמת חיים גבוהה. כשמלאו לבת שלי שנתיים התגרשתי, והייתי חייבת לעזוב. ויתרתי על הרבה כספים בשביל הגירושים, החופש יותר יקר... רציתי לגור קרוב למשפחה בחולון, זו סביבה שאני מכירה, יודעת איך להתנהל וגם חינוך טוב לילדה. תחילה עברתי לדירה בשכירות 90 מ"ר, אבל היא הייתה כל כך מוזנחת, שזה היה סיכון סביבתי ובריאותי – ולא רציתי לגדל שם את הילדה".
בהמשך, לאחר כמה ניסיונות למצוא דירה בתוך העיר, חברה של רינת פינתה דירה קטנטנה שבה היא מתגוררת כיום – 50 מ"ר. "ראיתי שזה מקום שאני יכולה לעמוד בו בשכירות, אבל הדירה פצפונת, אני ממש חנוקה – סלון ומטבח קטנטנים, יש לי חדר עם שירותים ולבת שלי חצי חדר, אין פה מקום להכניס גפרור. בעלת הבית העלתה לי כבר פעם אחת את מחיר השכירות, ולדעתי תעלה בקרוב שוב – ואני מאמינה שכבר לא אוכל לעמוד בתשלומים. אני מפרנסת לבד, מסייעת לאבא שלי, וכל מה שאני מייחלת שאוכל לרכוש דירה לי ולבת שלי. המחירים בחולון רק ממשיכים לעלות ולעלות. אני מחפשת כבר כחמש שנים דירה, אבל כבר מיואשת. אני לא מאמינה שאי פעם אמצא, ומבחינתי שכירות – זה כמו לזרוק את הכסף לפח".
