בימים אלו מוגשות התנגדויות למסלולי המטרו שיעברו בחולון ובבת ים, M1 ו־M3. התוכניות של קווי המטרו כבר הוגשו לוועדה המחוזית, כאשר מסלול M1 חוצה את העיר חולון מצפון לדרום ומסלול M3 מגיע מכיוון פארק אריאל שרון לאיזור התעשייה בחולון ומסתיים בתחנה ברחוב הקוממיות בבת ים.
רחוב הקוממיות בבת יםרחוב הקוממיות בבת ים
רחוב הקוממיות בבת ים
(צילום: קובי קואנקס)
כיוון שבניית המסלולים דורשת הריסה של מבנים רבים באיזור, חלקם מיועדים למגורים וחלקם לעסקים, גרמו החדשות לסערה גדולה. כעת נראה כי לא רק בעלי הנכסים שייהרסו מודאגים, אלא גם אלה שיישארו עומדים על תילם. כל זאת מכיוון שהמדינה מקדמת מס השבחה חדש, "מס מטרו", שייגבה מבעלי נכסים שאמורים לקבל זכויות בנייה נוספות בעקבות מעבר המסילה בסמוך אליהם.
המסלולים אמנם ייכנסו לפעילות רק בעוד עשור, אך כבר בשלב הזה המדינה הקפיאה כל אפשרות ליצור שינוי בתוואי ולא תאשר הקמת מבנים חדשים או תוכניות התחדשות במבנים קיימים.
במקביל, המדינה מקדמת חקיקה של מס מטרו, מאחר שבמסגרת התוכנית יקבלו בעלי נכסים על התוואי זכויות בנייה נוספות, שיוכלו להגדיל את הבנייה שלהם באופן משמעותי.
למרות שאין עדיין מידע מפורט לגבי היקף הזכויות והמשמעות שלהן, המדינה כבר דורשת לקבל את הנתח שלה. הסיבה לכך היא שכל תוכנית השבחה דורשת מהבעלים לשלם מס שבח עבור התוספת, במקרה של מס מטרו הכוונה היא לדרוש 40 אחוז לרשות המקומית ו־35 אחוז למדינה.
עו"ד בירןעו"ד בירן
עו"ד בירן
(צילום: יונתן נדב כהן)
לפני שנבהלים מהמספרים, חשוב להבין שהמדינה יוצאת מנקודת הנחה כי המס משולם רק במימוש הזכויות, במקרה הזה הזכויות יניבו לבעל הנכס רווח נאה ועל כן המס אמור להיות משתלם. עם זאת, כיוון שכל המידע עדיין לוט בערפל, קשה לאמוד את ההשפעה של המס החדש על הנכסים המדוברים.
לדברי עו"ד ענת בירן, מומחית בדיני תכנון, בנייה ודיני מקרקעין, במצב הנוכחי אין לבעלי נכסים שום מוטיבציה להשתמש בזכויות, דבר שיפגע ברווח שהמדינה מייחלת לקבל. "יש ניסיון להגביל את המס, אבל גם זה לא ברור עדיין", אומרת עו"ד בירן, "מה בסוף נשאר בעסקה שבה גובים כל כך הרבה מס? מדובר ב־75 אחוז. אמנם קבעו כי כל תוכנית שתתקבל באזורי ההשפעה של המטרו תגדיל זכויות, אבל זה רק במימוש זכויות, מכירה או ביצוע. זה אומר שכל מה שכבר יכלו לאשר, כמו בבת ים שמעניקה 30 קומות, נעצר בינתיים כי הכל הוקפא היום.
"אלו שטחים שממילא בעלי הנכס היו מקבלים, אבל עכשיו הם ישלמו על זה מס. לצערי לא ניתן להוכיח פגיעה כי זה רק תאורטי. הנושא כלל לא נבדק, מה באמת תהיה המוטיבציה של בעל הנכס לעשות עסקה במצב הזה? אם הם לא יפעלו, המדינה לא תקבל את החלק שלה והיא למעשה תידרש להתחיל את תוכנית המטרו לפני שהיא מקבלת את ההכנסה שהיא בונה עליה".