בתוכנית המתאר של חולון לשנת 2040 פורסם, כי לעיר נגמרו עתודות הקרקע לגדילה, משמע העיר כבר התרחבה לכל כיוון אפשרי, והמקום היחידי שנותר לה (בהנחה שלא ייהרסו פארקים ציבוריים) היא להתרחב כלפי למעלה.
הבעיה, כשמתרחבים למעלה – ובונים מגדלים חדשים במטרה למשוך יותר תושבים, צריך לזכור שגם צריך לפתח את התשתיות למטה: חניות לתושבים שאמורים לגור בבניינים אלו, כבישים חדשים, תחבורה ציבורית נוחה, בתי ספר ומערכות גני ילדים, שירותי בריאות, מרכזים קהילתיים, רשתות שיווק מזון ועוד. כידוע, בחולון כל זה לא עומד בקנה מידה אחד עם הבנייה לגובה, עם כמות מיזמי הפינוי בינוי (רק בשכונת קרית שרת בחולון יש למעלה מ-50 מיזמים בבת אחת).
לחולון יש יתרונות רבים, כמו קירבה מהירה לתל אביב ולנתיבי איילון, מערכת חינוך טובה, אבל הבעיה העיקרית, כאמור, אין לה עתודות קרקע. מלבד שכונה אחת בהתהוות, לא תמצאו מגדלי מגורים חדשים. הצפיפות כל כך גדולה, שלאחרונה התבשרו תושבי השכונה החדשה ח-500, כי הם יצטרכו להתגורר בדירות ללא חניה צמודה, אלא בחנייה ייעודית במרחק הליכה מהבית.
קונים דירות זולות
בעוד שבבת ים הבנייה נמשכת ללא הפסקה, ומדי שבוע מתפרסם מיזם פינוי בינוי חדש וניצול נבון של הקרקע, בחולון מבינים את החיסרון שבהיעדר קרקעות וצריכים לבנות לגובה. יחד עם זאת, יש נתון שמשותף לשתי הערים: המחיר הממוצע בחולון ירד בשנה האחרונה בחמישה אחוזים (5.3% בבת ים). בחולון, מספר העסקאות לדירות יד שנייה בשנה החולפת ירד משמעותית, כ-45%, ואילו בבת ים - בכ-40%. יש ערים עם מצב גרוע יותר, אבל חולון ובת ים בהחלט במעלה הרשימה.
בעיה נוספת שמשקפת את ירידת המחיר הממוצע לדירה: לתושבים אין כסף, או אי-יכולת הלוואה מהבנקים השונים, ולכן הם קונים דירות זולות יותר. כך לדוגמה, אם בסוף שנת 2022 דירה ממוצעת בחולון עלתה 2.2 מיליון שקל, בסוף שנת 2023 - המחיר ירד בכ-100,000 שקל. המחירים ב־2022 בעיר בת ים היו גבוהים יותר ועמדו על כ-2.35 מיליון שקל, אבל בסוף 2023 גם הירידה הייתה גבוהה יותר ומחיר ממוצע של דירה צנח בכ-120,000 שקל.
קראו גם:
מבדיקה שערך מרכז הנדל"ן הישראלי, מרבית הירידה במחירים בחולון היה בשוק הדירות יד שנייה בלי ממ"ד. על אף שחולון היא העיר השנייה במרכז (אחרי ראשון לציון) במספר האזעקות במלחמה האחרונה, הרוב המוחלט של הדירות בעיר הן ללא ממ"ד, וזה גם מה שמונע מאנשים לרכוש דירות ישנות. כך למשל, מחיר ממוצע למ"ר בחולון עומד על 27 אלף שקל למ"ר, ואילו בבת ים המחיר עומד על 30 אלף שקל למ"ר. יש כמובן אזורים בחולון שיקרים יותר מבת ים, אבל בממוצע - בת ים הפכה ליקרה יותר (בעיקר סביב רחוב בלפור וכן בקו המים, שם המחירים יכולים להאמיר אף עד 36 אלף שקל למ"ר).
אייל ימיני מרימקס סנטר חולון מסביר, כי "עוד הרבה לפני המלחמה, שנת 2023 הייתה שנת ירידת מחירים בגלל הריבית הגבוהה. עם זאת, בחודש הראשון של המלחמה קיבלנו קיפאון טוטאלי.
אנחנו מרגישים שהשוק מתחיל לאותת הסתגלות לשגרת המלחמה, הקונים חוזרים מעט לשוק ברחבי הארץ, אבל בחולון עדיין הססנים. אם המצב ימשיך כך, אז בהחלט תהיה הורדת מחירים משמעותית מאוד בדירות בלי ממ"ד".
"אין כמעט שוכרים"
אורן כהן, מתווך ממשרד אורן כהן גרופ, מספר כי "מחירי השכירויות בחולון ירדו בשיעור דרמטי – בחלק מהמקומות זה אף הגיע למכת מוות. דירות שהיו מושכרות ב-4,600 שקל מושכרות באזור 4,100 שקל. הירידות הן ברמה של 10%, ואותו תהליך קורה גם בבת ים עכשיו - אין כמעט שוכרים היום. אם הדירות הן בלי ממ"ד - רף הביקוש יורד משמעותית.
"אם בשוק המכירות עוד יש זריקת עידוד קלה, כאן השוק מת, כי בלי ממ"ד אי אפשר למכור, ובטח שלא להשכיר. המון אנשים מחפשים דירות עם ממ"ד ונוטשים דירות ישנות בחולון, שעומדות בימים אלו ריקות. דירות של 3,600 שקל, היום מפורסמות ב-3,200 שקל ואני לא מצליח להשכיר אותן. דבר אחד ימחיש את מה שקורה בשוק: אני מקבל פחות לידים משקיע יותר פרסום".
