העיר בת ים אינה שופעת בעתודות קרקע, ומרבית בנייני המגוריםשלה ישנים, לכן אחת הדרכים העיקריות להתחדשות עירונית הם פרויקטים של פינוי בינוי. אחד המיזמים המשמעותייים שמתבצעים כיום הוא זה שנעשה ברחוב יוספטל על ידי חברת מצלאוי, בשיתוף חברת נצבא. בעוד שבתחילה נרשמה התלהבות רבה מצד שוק הקונים, מתחילת 2023 נמכרו בפרויקט תשע דירות בלבד. מה השתנה?
בין תוכניות למציאות
נתחיל בהתחלה. על פי התוכנית שפורסמה לפני שלוש שנים, הקבלן יקים במקום שקודם לכן אוכלס בבנייני שיכון ישנים ברחוב יוספטל, שלושה מגדלים - כל אחד בן 43 קומות, כשבקומות הנמוכות יוקמו מבני מסחר ותעשייה. היזם החל את שלב השיווק לפני שלוש שנים, ולפי התוכנית – עוד שלוש שנים מהיום (2026) אמורה להסתיים הבנייה, ובעלי הדירות יקבלו את מפתחות הדירה.
בחישוב זריז - סך המיזם כולו אמור להתחיל ולהסתיים תוך 8 שנים, ואולי בעתיד יורחב לשלב ב'.
שלב ראשון כלל מכירת 576 דירות בשלושת המגדלים הפוטנציאליים, ואכן כמות נכבדת של דירות נמכרו סמוך מאוד ליום הפרסום והשיווק של המיזם. בפועל נמכרו כ-60% מן הדירות: כ-350 דירות מתוך 576 על הנייר. הקבלן אמור היה לייצר רווח נקי של 153 מיליון שקל אם ימכור את כל הדירות.
ואז הכל השתנה. המשק קפא שלוש פעמים בשלוש שנים: זה התחיל בקורונה, המשיך בעליית הריביות של בנק ישראל, ועכשיו מלחמת 'חרבות ברזל' שבגינה אתרי הבנייה נסגרו לתקופה ממושכת וגם היום טרם חזרו לפעילות סדירה ומלאה בשל חוסר בפועלים.
התוצאה: הרווח של הקבלן הולך ומצטמצם משבוע לשבוע.
קראו גם:
כך למשל, לפני כשנה פרסמה חברת מצלאוי בדו"חות הבורסאיים שלה, כי סך ההכנסות הצפויות מן המיזם יעמדו על 1.06 מיליארד שקל, ואילו העלויות בפרויקט יעמדו על 820 מיליון שקל. כלומר רווח של 240 מיליון. עברה שנה, ובשבועות האחרונים פרסמה מצלאוי כי עלויות המיזם כבר קפצו ל- 906 מיליון שקל - הוצאה של 106 מיליון שקל בלתי צפויים, ועדיין נותרו כשלוש שנים לסיום שלב א' בפרויקט.
כלומר הקבלן הפסיד יותר מ-100 מיליון שקל בשנה אחת, וההספק שלו בבנייה השנה עומד בערך על 25% מן התכנון.
אם נכמת זאת מספרית, העלויות על פרויקט יוספטל זינקו ב-10% בשנה אחת בלבד, ונכון לפרסום הדו"ח של הרבעון השלישי של החברה: הרווח כבר צנח ב-140 מיליון שקל.
האם הרוכשים העתידיים צריכים להיות מודאגים? סביר להניח שלא, כיוון שגם חברת נצבא וגם חברת מצלאוי הן חברות בנייה שקיימות ומצליחות במשק הישראלי למעלה מ-50 שנה. מצד שני, בעוד בשנתיים הקודמות נמכרו בממוצע כ-100 דירות בשנה בפרויקט יוספטל, מתחילת 2023 נמכרו תשע דירות בלבד.
מה קרה למחירים?
בתחילת הפרויקט ולפני כשלוש שנים המחיר עמד על כ-24,000 שקל למ"ר – ואכן הייתה הסתערות, לפני שנה המחיר עמד על 27,000 שקל למ"ר, וכיום עומד המחיר על 30,000 שקל למ"ר: משמע הדירות התייקרו ב-20% מתחילת שיווק המיזם!
אם נוסיף על כך את פער מחירי הדירות לפי קומה – כידוע, כל קומה יותר יקרה מזו שמתחתיה, בקומות הגבוהות המחיר התייקר אפילו ב-40% מן המחיר ההתחלתי.
ראוי לציין, שברחבי בת ים יש מספר גדול של מיזמי פינוי-בינוי, והרוכשים החדשים (לא בעלי הדירות הקודמים) יודעים שהם צריכים להיות סבלניים, כיוון שהם חותמים על פרויקט עתידי, שסיומו יכול לנוע בין שלוש ועד שבע שנים ליום קבלת מפתח.
בת ים גם הייתה בין הערים הרווחיות ביותר למשקיעים בשנים האחרונות, ואלו שכבר הספיקו לרכוש דירה במיזם, ולא מתכוונים לגור שם למעשה - הרוויחו, כיוון שערך הדירה עלה ב-130% מיום החתימה על הנייר עם הקבלן.
למצלאוי נותרו שלוש שנים למכור 226 דירות לערך, במחיר גבוה בהרבה ועם רווחיות נמוכה ממה שתכנן, ובמקביל – הוא עשוי אף להתחרות עם אלו שרכשו את הדירות עד היום, שאולי עוד לא קיבלו את המפתח, אך רובם עשו זאת בעצמם לצורך השקעה, כך שלמעשה – עדיין משווקות כל 576 הדירות על הנייר.
